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来源：国 际 金 融 报、焦 点 财 经、老 枪 财 经
这几天，由花样年带来的债务违约冲击波正在迅速扩大。昨天，又一家百强房企走到了债务违约边缘。10月11日，当代置业在港交所发布公告：寻求将2021年到期、票息12.85% 的优先票据到期日延长三个月。该笔本金总额2.5亿美元、约 16.2 亿人民币的票据将于10月25日到期，当代置业正在寻求将到期日延长至 2022年1月25日 。
公开信息显示：除了花样年之外，截至目前房企债务违约已经超过100家，包括宝能、阳光100中国、蓝光发展、协信远创等多家房企。与此同时越来越多的房企正在瑟瑟发抖， 其美元债券近期出现了明显下跌，其中很多堪称暴跌。
今明两年，将是房企集中偿债高峰期。贝壳研究院的统计显示，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元 ,同比增长36%。另外有机构统计，房企美元债到期债务也在大幅扩张，同比增长68.5%。
房企大面积债务违约，背后坑苦了很多投资人，尤其是买了信托产品的投资人。几天前，央企背景的一信托公司发布公告，因宝能广州汽车产业园项目信托贷款融资人未能按期支付贷款利息，宝能投资和姚振华也未能履行保证人责任，这笔贷款金额达到28亿元的信托，踩雷了。
地产与信托，曾经绑定颇深，互为“鱼与水”，但随着越来越多房企爆发危机，饱受牵连的信托也不再那么看重盟友关系，毕竟要活下去。过去一年多以来踩雷的信托太多太多。要命的是，几乎每一个违约暴雷的地产公司背后，都是一连串踩雷的信托公司。有信息显示：光一个泰禾暴雷，背后出现的信托公司有近20家。自资管新规颁布以来，银行、信托、券商、保险等金融机构开启新一轮整改，网贷开始逐步消亡，时至今日，寥寥无几昔日起高楼的辉煌不复存在。单就信托一项业务距离，从类资金池业务、通道业务、工商企业信托、房地产信托到今日的整个融资类信托业务板块，全方位、无死角地开启了自我迭代和革新。市场环境变化和严监管正倒逼房地产信托业务转型，信托融资更加关注标准化的产品形式，如股权投资业务和资产证券化业务。往常的地产信托业务中，432套壳融资很常见，但是特定资产受益权转让及回购的方式，或者通过明股实债的方式，本质上形成的还是贷款债权。随着暴雷违约的频发，抵押物处置变得越来越困难，抵押债权融资在房企爆发危机时处置很难，反而是股权投资退出更为灵活。用益信托数据显示，今年前7个月，超过3400亿元信托资金投向房地产领域，为第二大投向领域。从8月份数据来看，房地产信托募资规模占比约26%，继续占据着第二的席位，仅次于金融类信托。房地产是业务支柱，不能弃之，只能改之，如何才能尽可能降低投资风险，信托机构在转变思路，开展真正的房地产股权投资业务，成为了信托机构调整业务发展的主要方向之一。在房地产行业的当前形势下，这成为了房企与信托机构的新“鱼水”关系，或者说真股权融资在往后的信托融资中更为常见。“就我们而言，已经转型了。地产业务做的已经很少了，并且在交易对手选择方面，做的特别谨慎，根本不是过去30强、50强的筛选逻辑了，而是主要选择本地知根知底的国有地产公司，以股权形式来开展。”南方某地方国企控股信托公司管理层人士表示。在房企债务违约风声鹤唳的当下，切记，无论是对房地产还是信托公司公司而言，大而不能倒的时代彻底过去了。尤其是在2018年资管新规实施后，投资理财刚性兑付的时代一去不复返了，这意味着理财投资人必须提高自我风险辨别意识和能力，面对风险自负的客观现实。借用郭主席告诫理财人的那句话：利率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，超过10%就要做好血本无归的准备。尤其是有大量信托融资、永续债融资的开发商更要警惕。买过信托的人都知道信托产品的收益水平一般都比较高，根本原因在于信托融资方付出的利率高，大量搞信托融资的开发商，大概率钱紧，危险指数自然就高。还有永续债， 其特征类似于“假股真债”，因为它经常可以披着股权融资的外衣不被并入房企的负债表，还可以规避来自监管层的负债监管，因此很受那些极度缺钱的开发商的青睐。永续债的嗜血之处在于，如果融资方到期不能兑付，利率就会跳涨 ，兑付的风险越大，利率跳涨的幅度越大。华夏幸福在2019年暴雷之前，就曾频发通过永续债融资，利率一度超过15%。投资者在购买股权类地产信托产品的时候，需要更多地关注所投项目本身的区域情况、项目性质、未来预期情况、交易对手情况、项目现金流预测、项目当下和后续的贷款情况。
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